Les baux commerciaux peuvent être une corvée à la fois à comprendre et à négocier. Une partie d'un bail commercial, la disposition relative à la réduction du loyer, peut être particulièrement délicate. Si la disposition n'est pas soigneusement rédigée, elle peut causer des problèmes tant au locataire qu'au propriétaire, ce qui est l'effet inverse que la réduction devrait avoir.
Définition
La réduction du loyer est la disposition selon laquelle, en cas de dommage à la propriété, le propriétaire autorisera le locataire à suspendre le paiement du loyer jusqu'à ce que la propriété soit réparée et que le locataire puisse reprendre ses activités. Les dommages couverts par la réduction peuvent inclure un incendie, une inondation, une catastrophe naturelle telle qu'un ouragan, une tornade ou un tremblement de terre, ou une évacuation forcée par les gouvernements de la ville ou du comté.
Raisonnement
Le raisonnement qui sous-tend la disposition de réduction est double. Premièrement, la propriété commerciale est généralement couverte par l'assurance responsabilité civile du propriétaire. Tout dommage survenu sur la propriété serait payé par l'assurance, une fois que le propriétaire a payé la franchise. Deuxièmement, les objets à l'intérieur de la propriété sont généralement couverts par la responsabilité civile professionnelle du locataire ou l'assurance du locataire, ou les deux, et en outre, de nombreuses entreprises ont une assurance contre les pertes d'exploitation. Étant donné que les deux parties ont une couverture - le propriétaire sur la propriété et le locataire sur le contenu - la réduction met simplement l'entente du propriétaire-locataire en attente jusqu'à ce que la propriété puisse être utilisée à nouveau.
Où les problèmes surviennent
Certains propriétaires incluent un addenda à la disposition de réduction qui stipule que si le locataire ou l'employé d'un locataire cause le dommage, la disposition de réduction est annulée et le locataire doit continuer à payer le loyer pendant que la propriété est réparée. Cela s'avère problématique pour le locataire, car tout, d'un incendie accidentel à un employé mécontent, pourrait créer des dommages substantiels à la propriété, dont le locataire est responsable. La propriété commerciale est un revenu pour le propriétaire, payé par le locataire, tout comme la couverture d'assurance. Avec l'avenant, le propriétaire peut doubler le montant des loyers : continuer à percevoir le loyer du locataire et déposer une réclamation auprès de sa compagnie d'assurance.
Considérations légales
Si un locataire accepte l'avenant d'abattement, la reconnaissance du risque est requise. Le propriétaire doit reconnaître que, bien que l'avenant existe, cela ne garantit pas que le locataire continuera à payer le loyer d'une propriété inutilisable. S'il est obligé de choisir entre louer un nouvel emplacement pour maintenir l'entreprise à flot et payer pour les biens endommagés, le locataire paiera pour le nouvel emplacement. De plus, la compagnie d'assurance du propriétaire pourrait refuser une réclamation si le propriétaire ne peut pas prouver la perte de revenu due aux dommages. Dans ce cas, si l'assurance ne paie pas et que le locataire refuse de payer, le propriétaire pourrait perdre un revenu substantiel et être contraint de dépenser de l'argent supplémentaire devant le tribunal pour forcer le locataire à payer.
